Cession-bail

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Contexte

Extrait du Memento Comptes Consolidés 2022

Une transaction de cession-bail (ou lease-back selon la terminologie anglo-saxonne) est une opération par laquelle le propriétaire d'un bien le cède à un tiers pour le reprendre en location.

Le contrat de cession peut conduire à faire apparaître des plus-values ou moins-values (dites plus-values ou moins-values de lease-back).

La plus-value ou moins-value correspond, comme dans le cas général, à la différence entre le prix de cession et la valeur comptable du bien cédé. La valeur comptable figurant dans les comptes individuels doit être retraitée dans les comptes consolidés pour tenir compte des écarts d'évaluation éventuels.

Le traitement de ces plus-values ou moins-values varie selon que la cession est suivie d'un contrat de crédit-bail ou contrat assimilé ou d'un contrat de location simple.

Extrait du Memento IFRS 2022

(…) le traitement comptable diffère selon que le transfert de l'actif par le vendeur-preneur à l'acheteur-bailleur constitue ou non une vente selon la norme IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés des contrats avec des clients.

Le schéma ci-après, établi par nos soins, résume le traitement comptable applicable, chez le preneur et chez le bailleur, en fonction des caractéristiques de l'opération.

Une forte demande de la part de nos utilisateurs nous conduit à développer cette fonctionnalité.

Cette note présente la mise en œuvre dans l’application Lease pour traiter les opérations de cession-bail selon les normes IFRS et ANC.

Mise en application

Les traitements et les évaluations attendus sont différents qu’il s’agisse d’un contrat de location simple ou d’un contrat de crédit-bail (ou location-financement).

Contrat de location simple

Traitement attendu selon la norme IFRS 16

Extrait du Memento IFRS 2022 (33780)

a. Si la cession du bien par le vendeur-preneur constitue une vente selon IFRS 15 (IFRS 16.100) :

- le vendeur-preneur doit évaluer le droit d'utilisation résultant du contrat de location comme une proportion de la valeur nette comptable de l'actif transféré, correspondant au droit d'utilisation qu'il conserve. Ainsi, le résultat de cession (profit ou perte) ne sera constaté qu'à hauteur des droits effectivement transférés à l'acquéreur-bailleur ; (…)

Dans les cas où la cession du bien n'a pas été conclue à la juste valeur ou que les loyers ne sont pas au prix du marché, les entités (bailleur et preneur) doivent comptabiliser la différence (IFRS 16.101) :

• comme un paiement d'avance de loyers, en cas de conditions inférieures à celles du marché ;
• comme un financement octroyé par le bailleur au preneur, en cas de conditions supérieures à celles du marché.

Cet ajustement sera évalué au plus facilement déterminable des deux montants suivants (IFRS 16.102) :

• la différence entre le prix de vente et la juste valeur de l'actif sous-jacent ;
• la différence entre la valeur actualisée des loyers prévus au contrat et la valeur actualisée des loyers au taux du marché.

Traitement attendu selon la norme ANC 2020-01

Extrait du Memento Compte Consolidés 2022 (3383-1)

Le bien est alors sorti du bilan du cédant-preneur. Aucun retraitement de consolidation n'étant prévu par les textes à cet effet, le traitement de la plus-value ou moins-value devrait être, à notre avis, celui appliqué dans les comptes individuels, notamment (voir Mémento Comptable n° 28320 II b.) :

a. Plus-value de cession La plus-value réalisée lors de la cession doit être traitée différemment selon l'analyse faite de la situation (Avis OEC n° 29 du 29-11-1995) :

• si le contrat de location et la vente du bien ont été conclus aux conditions de marché : il y a lieu de constater immédiatement au compte de résultat du cédant-preneur la totalité du gain provenant de la cession ;
• lorsque le prix de vente est supérieur à la juste valeur du bien, l'excédent du prix de vente est étalé sur la durée du contrat en atténuation des loyers.

b. Moins-value de cession La moins-value de cession occasionnée par un prix de vente de l'actif inférieur à sa valeur comptable est, en principe, immédiatement comptabilisée en résultat.

Remarques importantes: A la lecture de ces éléments, les mises à jour du règlement ANC 2020-01 n’apportent pas de nouvelles précisions sur les retraitements à opérer pour les contrats de location simple sur la dette et le droit d’utilisation, seulement sur le traitement des plus et moins-values et la possibilité d’étaler ou non la PV.

Par conséquent, nous prenons la liberté de calquer les traitements sur ceux opérés par IFRS 16 et ceux-ci seront ajustés lors des évolutions normatives du règlement ANC 2020-01.

Mise en application dans Lease

Pour illustrer la mise en application dans Lease, nous utiliserons l’exemple 24 fourni dans la norme IFRS 16.

Calcul du résultat lié aux conditions du marché

Le résultat lié aux conditions du marché est défini par la formule:

Résultat lié aux conditions du marché(a) = Prix de cession – Juste valeur de l’actif cédé

• Exemple 1: Si le résultat est positif alors la valeur sera retenue pour l’évaluation finale du droit d’utilisation

• Exemple 2: Si le résultat est négatif alors la valeur sera enregistrée comme un «Paiement d’avance» lors de la première écriture de retraitement de la cession-bail.

• Exemple 3: Si le prix de cession est égal à la juste valeur du bien alors le résultat lié aux conditions de marché est de zéro.

Evaluation de la dette de location

La dette de location initiale (b) est évaluée normalement faisant la somme des loyers actualisés sur la durée du contrat à laquelle on vient soustraire le résultat lié aux conditions du marché (a) si le résultat est positif.

Dette de location (c) = Dette de location initiale (b) – Résultat lié aux conditions du marché > 0 (a)

• Le cas ci-dessous présente un calcul de la dette lié à l’Exemple 1 où la cession a été conclue à des conditions supérieures à celles du marché

Remarques importantes: Dans la mesure où, comptablement ce «résultat lié aux conditions du marché» doit êtreenregistré dans une Dette financière pour une quote-part de la redevance de loyer, celle-ci sera par simplification incluse dans la Dette de location.

• Par conséquent la dette de location sera toujours égale à la somme des loyers actualisés sur la durée du contrat au taux d’actualisation retenu.

Evaluation du droit d’utilisation

Le droit d’utilisation est défini d’après la formule suivante:

• Exemple 1 où la cession a été conclue à des conditions supérieures à celles du marché

Droit d’utilisation = 2000000 * (1970331 – 200000) / 2800000 = 1264522

• Exemple 2 où la cession a été conclue à des conditions inférieures à celles du marché

Droit d’utilisation = 2000000 * 1575555 / 3400000 + 400000 = 1326797

Evaluation du paiement d’avance

Si la vente est conclue dans des conditions inférieures à celles du marché (si Juste valeur > Prix de vente), alors le résultat est enregistré comme un «Paiement d’avance».

Ça signifie donc qu’il y aura une forme de gratuité des loyers au début du contrat pour couvrir cette partie liée aux paiements d’avance.

La contrepartie ira en augmentation du droit d’utilisation comme pour tout paiement d’avance.

Remarques importantes: Dans le cas présent, les paiements d’avance ne sont pas nécessairement proportionnels à une échéance complète, par conséquent un loyer partiel est calculé.

• Dans l’exemple 2, le paiement d’avance de 400000 n’est pas proportionnel aux échéances de loyers du contrat (120000) par conséquent, il y a un calcul par apurement pour la détermination de l’échéancier contractuel et la dette de location.

Résultat de cession-bail

L’équilibre comptable de l’écriture de retraitement se fera avec l’annulation du résultat de cession-bail défini par la formule:

Résultat de cession-bail à annuler = Droit d’utilisation – Dette de location – Paiement d’avance

Un nouveau compte a été créé pour enregistrer cette écriture: L-R778 – Résultat de cession-bail.

Ratio pour anticipation du Résultat de cession-bail

Dans certains cas, l’opération de cession-bail intervient après une phase de construction d’un immeuble.

Aussi, durant cette période certains groupes décident d’anticiper la comptabilisation de la marge pendant la durée de construction.

Pour cela, il est nécessaire d’appliquer un ratio à la plus-value de cession estimée dans les comptes sociaux.

Remarques importantes: Ce ratio est restitué lors de l’export des contrats depuis la contrathèque de façon à pouvoir être exploité par ailleurs par nos utilisateurs.

Faits comptables dans Web Analyzer

Les données comptables de l’exemple 1 sont les suivantes

Les données comptables de l’exemple 2 sont les suivantes

Contrat de crédit-bail et assimilé

Traitement attendu selon la norme IFRS 16

Extrait focus IFRS.com (IAS 17)

Si une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location-financement, tout ce qui excède les produits de cession par rapport à la valeur comptable ne doit pas être immédiatement comptabilisé en résultat par le vendeur-preneur. L’excédent doit, au contraire, être différé et amorti sur la durée du contrat de location.

Extrait de la RF comptable

Elimination du résultat de cession et reconstitution de l’actif pour sa valeur brute diminuée des amortissements pratiqués à la date de cession. Constatation à hauteur du produit de cession d’une dette amortissable sur la durée du contrat au rythme de la part en capital payée au niveau des redevances futures, d’où un amortissement de la PV de cession sur la durée du contrat.

La norme IFRS 16 n’apporte pas de précisions supplémentaires sur le traitement d’une cession-bail suivie d’un contrat de location-financement, par conséquent nous faisons le choix de nous référer sur les pratiques mises en place par IAS 17 sur ces questions.

Traitement attendu selon la norme ANC 2020-01

Extrait du Memento Compte Consolidés 2022 (3382)

Selon le règlement ANC n° 2020-01 (art. 272-3), lorsque le bail qui suit la vente du bien est un crédit-bail ou contrat assimilé, il y a lieu d'annuler la vente et le résultat de cession, c'est-à-dire de réintégrer le bien à l'actif du bilan en contrepartie d'une dette, la plus-value ou moins-value réalisée à l'occasion de la cession étant annulée. En effet, aucune cession n'est réputée avoir eu lieu, le cédant conservant les risques et avantages résultant du bien loué.

Ainsi, il convient :

• d'éliminer le résultat de la cession figurant au compte de résultat du cédant-preneur;
• de reconstituer à l'actif du bilan la valeur brute et les amortissements cumulés du bien cédé à la date de cession;
• de continuer d'amortir le bien cédé dans les mêmes conditions qu'avant la cession, sur la base de sa durée d'utilisation ou sur la durée du contrat si celle-ci est plus courte;
• de constater au passif une dette à hauteur du prix de cession perçu par le cédant;
• d'enregistrer ultérieurement les flux relatifs à la dette.

Ainsi, les redevances de location sont annulées chaque année et réparties entre charge financière et remboursement de la dette.

En cas de moins-value, outre le maintien de l'immobilisation à sa valeur comptable d'origine, elle est dépréciée si sa valeur actuelle est inférieure à sa valeur nette comptable.

Remarques importantes: D’après la lecture de la loi de finance 2021, il est possible d’étaler la plus-value de cession liée à opération de cession-bail sur une durée maximum de 15 ans pour un immeuble.

Mise en application dans Lease

Evaluation de la dette de location

La dette est égale au prix de cession perçu par le vendeur-preneur.

On retrouve donc les paramètres suivants dans la saisie des conditions initiale du contrat:

Et le calcul de l’échéancier contractuel s’établit comme suit:

Evaluation de l’actif

L’actif doit être reconstitué dans les comptes du vendeur-preneur pour la valeur brute et les amortissements cumulés du bien cédé à la date de cession.

Par conséquent, il convient de reconstituer l’intégralité du plan d’amortissement d’origine à l’entrée du bien dans les comptes du vendeur-preneur lors de la première acquisition.

Le tableau d’amortissement de l’actif comportera 2 parties distinctes:

• Le plan d’amortissement initial, c’est-à-dire avant la date de la cession-bail
• Le plan d’amortissement à partir de la date de la cession-bail

L’illustration ci-dessous présente une opération de cession-bail sur un actif dont la durée du contrat est supérieure à la durée du plan d’amortissement initial.

• Le plan d’amortissement initial de l’actif reste inchangé

Début du plan d’amortissement

Lors de l’opération de cession bail

L’illustration ci-dessous présente une opération de cession-bail sur un actif dont la durée du contrat est inférieure à la durée du plan d’amortissement initial.

• Le plan d’amortissement initial de l’actif est ajusté dès la période de cession-bail

Début du plan d’amortissement

Ajustement du plan d’amortissement lors de la période de cession-bail

Résultat de cession-bail

Le traitement comptable peut différer s’il s’agit d’une plus ou moins-value de cession.

Une option sera proposée pour permettre:

• d’enregistrer directement en résultat les plus ou moins-values de cession
• d’étaler les plus-values de cession sur la durée du bail

Cette peut être sélectionnée par norme comptable dans la mesure où l’on peut, par exemple décider de l’étalement en ANC et une prise en compte immédiate en IFRS.

Remarques importantes: Les règles d’étalements de la plus-value de cession ne sont pas similaires entre les normes françaises et IFRS car il n’y a pas de restrictions particulières en IFRS alors que d’après la loi de finance 2021, il est possible d’étaler la plus-value de cession liée à opération de cession-bail sur une durée maximale de 15 ans seulement pour un immeuble.

Comme il n’est pas possible d’établir des contrôles à priori sur des catégories d’actifs qui pourraient être créés ultérieurement par les utilisateurs, l’application ne prévoit donc aucune restriction de durée pour l’étalement des plus-values.

Quand le calcul fait ressortir une plus-value de cession, on peut donc choisir l’option d’étalement par norme comptable appliquée sur le contrat comme illustré ci-dessous

L’application présente donc sous le plan d’amortissement de l’actif, un tableau d’étalement de la plus-value de cession sur la durée du contrat à concurrence des loyers.

En cas de moins-value de cession il convient de constater une dépréciation complémentaire de l’actif comme illustré ci-dessous.

Il convient donc de créer les nouveaux comptes suivantspour enregistrer l’ensemble de ces écritures :

• L-R775-1 - Produits des cessions d'éléments d'actif - Cession-bail
• L-R675-1 - Valeur comptable des éléments d'actifs cédés - Cession-bail
• L-L487-1 - Produit constaté d’avance sur étalement plus-value cession
• L-A290 - Dépréciation moins-value cession

La contrepartie utilisée pour l’équilibre comptable de l’étalement de la PCA sera le compte L-R778 – Résultat de cession-bail.

Faits comptables dans Web Analyzer

L’illustration ci-dessous présente une opération de cession-bail sur un actif dont la durée du contrat est supérieure à la durée du plan d’amortissement initial avec un impact direct en résultat de la plus-value de cession dans la norme IFRS 16.

L’illustration ci-dessous présente une opération de cession-bail sur un actif dont la durée du contrat est supérieure à la durée du plan d’amortissement initial avec un étalement de la plus-value de cession dans la norme ANC 2020-01.

L’illustration ci-dessous présente une opération de cession-bail sur un actif dont la durée du contrat est supérieure à la durée du plan d’amortissement initial avec une moins-value de cession quelle que soit la norme appliquée.

Import et export des conditions initiales sur des opérations de cession-bail

Import des contrats

Le fichier d’import des contrats a été complété pour y intégrer les parties relatives aux opérations de cession-bail.

Export de la contrathèque

L’export de la contrathèque permet également de faire ressortir l’ensemble de ces nouveaux champs (en plus du calcul du ratio), pour tous les contrats sélectionnés.